房产纠纷之婚前婚后那些事
作者：jtcwflawyer|时间：2017-02-23
房产纠纷之婚前婚后那些事
案情简介：
陈女士与张先生于2007年2月结婚，婚前张先生拥有一套房产A，婚后两人名下共同拥有一套房产B。两人于2009年12月重新购入一套房产C，房屋总价为250万，首付为75万。为了支付首付款，张先生将婚前那套房产出售，并用出售所得支付了C房屋的首付款，C房屋登记在张先生一人名下，由张先生每月支付房贷。后夫妻两人因感情破裂，与2010年2月离婚，离婚协议里只对房产B做了划分，并未对新购入的房屋C进行分割，现陈女士主张重新分割房产C，准备诉诸法院，是否会得到支持呢？
本案的争议焦点
1、 张先生婚后将婚期的个人房产出售所得是属于夫妻共同财产吗？
律师认为应该属于张先生的婚前财产。
关于婚前财产在婚后进行转化，法律尚无有明确规定。但根据我国《婚姻法》的规定，婚前财产不会因为结婚就变成婚后财产，但是对于婚前财产在婚后转化为其它形态的财产，如以婚前存款婚后买房，将婚前的房屋在婚后出卖之后的存款，此转化后的财产是否属于夫妻共同财产，法律并没有明确规定。但是从法理上分析，如果婚前财产只是财产形态上的转化，那么此财产不属于在夫妻关系存续期间所取得的财产，所以不属于夫妻共同财产，仍为夫或妻一方的个人财产。
关于夫妻共同财产的法律规定：
《婚姻法解释（二）》第十一条规定：婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的其他应当归共同所有的财产：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；
（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
《婚姻法解释三》第五条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
综合这两条规定，婚前财产婚后收益分为两类：（1）孳息和自然增值，属于个人财产；（2）其他收益，属于共同财产。
本案中，并不属于婚前财产婚后收益，而是属于婚前财产婚后转化的形式。
2、本案中，房产C是属于张先生个人所有还是夫妻双方共同所有呢，陈女士主张房产C 的一半产权，是否会得到支持？
律师认为，本案中，如果房产C是由张先生出售婚前房产的钱直接购得，且登记在张先生一人名下。那房产C 应该属于张先生个人所有。但对于张先生利用夫妻共同财产还贷的部分，需要深入探讨。
首先，新婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益； (三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； (五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。从以上可看出，该新购房产并不在其列。
第二，如前面所述，既然认定出售婚前房屋所得的货币为张先生的婚前财产，则张先生用个人财产购得的房屋且登记在个人名下的，应该也属于婚前财产的婚后转化，还应认定为张先生的个人财产。
第三，新购房产所有权登记为张先生。我国法律规定，固定资产采用登记制，新购房屋的所有权名字为张先生，如新购房屋所有权名字为夫妻双方，则对该新购房产的归属可能又有新的疑义，可能生产生张先生对自己个人婚前财产在婚后的一种自主处分，如赠予陈女士一半的产权等。本案中产权登记并无陈女士，则张先生并未将房产有重新处分如赠予等意思，故本案中张先生婚后新购房产仍应为婚前财产。
但是对于张先生婚姻存续期间还款的部分，陈女士是可以主张权利的！由于张先生在婚姻关系存续期间的工资属于夫妻共同财产，则对于共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分，陈女士可以主张补偿
法律规定
《婚姻法司法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
综上所述，陈女士可以要求对于张先生利用夫妻共同财产还款的部分及其增值收益要求张先生补偿，但该房产仍属于张先生。
案外之音：
如果张先生出售婚前房产后，将房款汇入陈女士账户，支付首付款时再从陈女士处转账，但新购房屋仍登记在张先生名下，此种情况下，陈女士能否主张分割房产？
· 律师认为是可以的，因为张先生将房款汇入陈女士账户的行为可以认定为张先生的一种赠与，婚前财产已经转化为夫妻共同财产，归夫妻双方共同所有。婚后一方以夫妻共同财产购房，不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割，法官会按照实际情况判决哪方拥有房子，获得房产的一方根据实际情况对另一方进行补偿。
知识普及：
如何判定婚前财产婚后收益属于共同财产还是个人财产？
根据最高法院的意见，以财产增值是否因夫妻人为因素而产生，作为判断标准。依此标准：
1、对于婚前购买的股票、基金等，如果婚后从事了买进卖出的交易行为，应当认为增值收益属于主动增值，属于共同财产。如果未进行任何操作，认定为自然增值为宜。
最高法院还指出，股票账户可能只在夫妻一方名下，投入资金可能既有婚前亦有婚后，在婚后可能还有取款，如果按单笔计算是不现实的。最高法院倾向性意见为，应以双方结婚之日一方名下股票市值作为一方个人财产，离婚时市值减去个人财产作为共同财产进行分割。
2、婚前投资资产的婚后增值，如果是因市场价格上涨而产生，是不以人的意志为转移的，增值部分应归属于个人财产。
3、公司股份变化，不同于单纯股票上涨，包含了人为因素和资本运作，是由于人的主观能动性导致的价格提升不属于自然增值，应认定为夫妻共同财产。
4、借款利息属于法定孳息，应当认定为一方个人财产。
5、彩票奖金属于射幸孳息，不构成一般孳息，如果双方没有事先约定，应认定为共同财产。
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