回收拖欠工程款如何运用优先受偿权保护承包人的合法利益

1、承包人享有拖欠承包工程款优先受偿权

承包人拖欠承包工程款优先受偿权，是《合同法》第286条规定的，在发包人不能按合同约定支付拖欠承包工程款，经合法催告，发包人逾期不支付时，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖外，承包人在拖欠承包工程款范围内就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利。司法解释进一步明确建筑工程承包人的优先受偿权。由于该项权利的设定是基于《合同法》的直接规定，而非当事人的约定，属于无须公示的法定担保物权。因此，无论当事人合同中约定与否，都不影响承包人在条件具备时向发包人主张权利。

2、承包人在起诉和申请执行时均可主张优先受偿的权利

实践中，有人误认为承包人的优先权是法院在执行中掌握的问题，这种理解是不全面的。司法解释第1条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿优于抵押权和其他债权。这条解释明确了法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件时均应适用合同法第286条。当事人可以在执行程序中申请法院保护其优先受偿权，也可以在诉讼中提出确认优先受偿权的诉讼请求。同时，上述司法解释也规定了优先权的提出期限，如果不及时提出优先受偿的诉讼请求，等于是对自己权利的放弃，优先受偿的权利则可能丧失。

3、注意行使权利的期限和合理有效的催告

司法解释第4条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”该期间是法律上的除斥期间，期间届满，承包人的受偿权即成为一般债权，优先权便不复存在。

另外 ，行使优先权还要求有合理催告期，发包人逾期不支付的，承包人才有权请求优先权。法律对催告发包人的“合理期限”未作规定，通常的理解为二个月左右。为避免发包人不予认可而带来的麻烦和纠纷，建议承包人采用公证送达内容的方式进行催告。

4、注意合同中关于工程结算和付款期限的约定

司法解释第4条的规定也提醒承包人在订立合同时应当充分注意合同中关于工程结算和付款期限的约定。由于六个月期限的存在，承包人与发包人在约定工程结算和付款期限时，应当为可能发生纠纷而主张优先受偿权留有时间上的余地。比如，竣工后2-3个月付清除保修之外的大部分工程款。因为，通常要留有2个月的合理催告期，这样就有4-5个月的时间，加上准备诉讼也是很紧张的。因此，承包商应当在有关合同中将付款条件、工程结算和付款时间等详尽约定并尽量提前。否则，会因合同约定的付款期晚于工程竣工期限或者合同约定的竣工期限六个月而无法及时主张优先权。

5、注意限制所建工程销售，确保优先受偿落到实处

司法解释第2条规定，“消费者交付购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的拖欠承包工程款优先受偿权不得对抗买受人。”这是立法者为保护他人的基本生存权和社会的稳定而做出的规定。这一规定，客观上削弱了承包人的优先权。实践中，很多商品房买受者或者一次付款或者银行按揭，但都应属于支付了全款。如此，则买受人具有了排除承包人优先权的条件。因此，为保障优先权的行使，承包商应当想办法与发包方约定和限制所建工程的销售。如，限定只能对部分房屋进行销售或者对房屋预售款进行提存等。否则，所谓的优先受偿也难以落实。