【问题聚焦】
与土地使用权直接转让相比较，以股权形式转让国有土地使用权在程序上具有较大的优势，无需办理土地权属变更登记等手续，开发效率较高，且只需缴纳所得税和印花税，可实现利益的最大化。但是，当前我国法律、法规并未就该种模式进行明确规定，司法实践中对该模式是否有效尚存争议，而且通过该形式转让土地使用权有可能触犯非法转让、倒卖土地使用权的刑事法律风险。因此，在实践操作中，转让双方需要注意满足转让条件，减少法律风险。
【案件背景】
刘步书、石艳春等与新疆盈科投资集团有限公司股权转让纠纷一案（(2015）民再字第2号）中，2010年4月16日，工贸公司（甲方）与盈科房地产公司（乙方）分别签订两份《房地产转让协议》。第一份《房地产转让协议》约定：甲方将“本协议项下土地使用权、地面房产、附着物（统称不动产）转让给乙方”；第二份《房地产转让协议》约定：甲方将“本协议项下土地使用权、地面房产、附着物（统称不动产）及附着物内全部轧钢、炼钢设备（以下简称设备）转让给乙方”。2010年11月23日，石艳春、刘春华、刘瑛、刘冬英、刘文英（甲方）、盈科集团公司（乙方）、刘步书（丙方）、盈科房地产公司（丁方）签订《股权转让协议》（下称四方《股权转让协议》），2010年11月24日签订《〈股权转让协议〉补充协议》、2011年2月28日签订《补充协议书（二）》。刘步书等人向法院起诉，请求撤销签订的六份《股权转让协议》及两份补充协议。
【法院观点】
一审法院认为，本案所涉两份《房地产转让协议》、四方《股权转让协议》及两份补充协议的最终目的都是为了达到由盈科房地产公司取得本案所涉登记在工贸公司名下和由其占有的建设用地使用权的目的。四方《股权转让协议》及两份补充协议的相关约定亦非常明确、清晰、全面和详细，刘步书等人对于四方《股权转让协议》签订后可能产生的风险应当有明确地判断和预知，因此，四方《股权转让协议》及两份补充协议是刘步书等人的真实意思表示，刘步书等人在签订前述协议时不存在重大误解的情形，其认为在签订前述协议时存在重大误解的理由不能成立。
二审法院认为，虽然根据《股权转让协议》的表面内容，盈科集团公司与刘步书等人双方签订该协议的真实意思表示是转让工贸公司全部股权，但是订立《股权转让协议》的真实意图不是购买股权，而是受让工贸公司的土地进行房地产开发。由此可以认定，双方在签订本案所涉股权转让协议时所作意思表示构成虚伪表示。根据《民法通则》第55条的规定，本案所涉股权转让协议因缺乏真实意思表示而应认定为无效。因作为主合同的本案所涉股权转让协议无效，两份补充协议亦属无效。
再审法院认为，《股权转让协议》及其补充协议中多次强调转让股权、土地使用权等行为系各方真实意思表示，各方已经理解无误，各方也实际实施了变更工贸公司工商登记等履行《股权转让协议》的行为，盈科集团公司也是基于工贸公司股东身份而控制工贸公司将部分土地使用权交付挂牌出让。盈科集团公司依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制工贸公司将土地使用权申请挂牌出让等行为，与工贸公司在原股东的控制下与盈科房地产公司签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定，本案中也没有证据显示在此过程中存在其他违法情形足以导致合同无效。
【律师评析】
本案经过一审、二审、再审，法院作出了不同的裁判结果。二审法院认定股权转让协议构成虚伪表示，据此认定合同无效，但是《合同法》第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，重点在于规制被掩盖的违法行为，而当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成该项规定中的“非法目的”，对于上述行为的法律后果，应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。盈科集团公司与工贸公司原股东均知道股权转让的目标不是由盈科集团进行实际经营而是转让土地使用权，此并不违反法律规定，系真实意思表示，股权转让协议应当认定为有效。
【团队观点】
1.名为股权转让实为土地使用权转让的合同，在不违反效力性强制性规范的前提下，应当认定为有效。
此类合同是否构成《合同法》第五十二条第（三）项规定的“非法目的”，应当通过认定当事人所欲实现的另一后果本身是否“非法”来综合判断，无违法情形足以导致合同无效的情况下，不应当然否定合同效力。周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司股权转让纠纷案中（（2016）最高法民终222号），二审法院认为，沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故在无效力性强制性规范予以禁止的前提下，该有关条款合法有效。
2.名为股权转让实为土地使用权转让的合同，并未变动土地使用权的主体。
与土地使用权直接转让相比较，以转让股权从而控制土地使用权在程序上具有较大的优势，无需办理土地权属变更登记等手续，可以回避获取土地的限制性条件。同时，也应当认识到的是，股权转让与土地使用权转让彼此独立，属于两个不同层面上的法律关系，受不同的法律规范调整，土地使用权属于物权，其转让应当符合物权变更的规则即变更登记，双方签订股权转让合同并不当然导致土地使用权发生转让。
【结论】
以股权转让方式转让土地使用权的操作模式涉及到公司与房地产两大领域的法律问题，法律风险较大。在不违反效力性强制性规范的前提下，以股权转让方式转让土地使用权的行为应当认定为合法有效。
作者简介：上海市锦天城（南京）律师事务所 专职律师 陈玉蓉
陈玉蓉律师，上海市锦天城（南京）律师事务所专职律师，主要执业领域为房地产、建筑工程、公司商事争议纠纷、法律顾问等。主办和参与办理了多起大中型建设工程施工企业和房地产公司的诉讼纠纷案件，并担任多家国有企业的法律顾问，获得了企业的一致好评！
