【办案实务】被执行人购买的预售商品房，如何执行
作者：jtcwflawyer|时间：2018-10-24
【裁判规则】
对被执行人购买房产预查封，房产未交付的，允许房产买卖双方解除合同，案外人持生效判决可排除房屋强制执行。
【案例索引】
常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书（2015）苏商终字第00079号
【法院观点】
涉案房屋已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后，起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由，本院不予支持。
【新法速递】
江苏省高级人民法院公布的《关于执行疑难问题的解答》（苏高法[2018]86号）第三条：被执行人购买的预售商品房，如何执行？
被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。
对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。
作者：上海市锦天城（南京）律师事务所 高级合伙人、律师 王芳
作者简介：王芳律师，上海市锦天城（南京）律师事务所高级合伙人，主要执业领域为房地产建设工程领域全程专项法律服务、
EPC总承包专项法律服务、PPP全程法律业务、重大商事争议解决、ABS资产证券化业务。从业十六年以来在上述领域积累了丰富的实务经验。
