房企发展内忧外患

首先是政策原因，众所周知，当前全国楼市进入了政策的高发时期，“坚持房住不炒”，持续加码调控措施；

其次是“限贷令”的落地，限制了房企融资规模，涉房贷款监管更为严格，也就是意味着对房企资质要求越发严格，融资压力也越来越大；

最后是身处强监管时代，房地产行业正进入“优胜劣汰”的“大洗牌”，小房企没有生存空间。

建筑企业举步维艰

从宏观大的方向来说，房地产企业的债务风险开始日益凸显，可能导致债权人争抢债权。具体到建筑企业而言，影响到建筑企业的工程款支付或受偿问题，房企破产，即意味着建筑企业的工程款无法及时甚至足额支付，导致建筑企业进退两难，举步维艰：当房企破产，建筑企业应不应该停工？停工了以后该不该续建？如何保障续建资金回款？如何申报工程款债权？如何确保工程款的优先受偿权？如何确保优先权对应的在建工程的安全？诉讼保全措施如何推进？其他分包方、材料商、实际施工人一旦向建筑企业集中主张权利，施工企业也很有可能陷入资金链断裂的困境，遭受致命一击。

止损措施

王芳律师介绍了暂停施工、和下游分包、供应商形成利益共同体等止损措施，并就各项止损措施具体实施方案和关注要点进行了详细讲解，以暂停施工措施为例，王芳律师着重提示采取该措施的关注要点包括以下几个方面：

一是对已完工程质量验收，双方对已完工程质量验收后，施工企业就无须再证明质量合格，甚至需要启动质量司法鉴定，降低时间成本；

二是争取完成已完工程价款结算，如上逻辑考虑，包括已到期未兑付商票，以及争取未到期商票款项的给付，完成前期因停工而导致的各项损失的确认等；

三是后续复工回款保障，如达成协议建立三方监管账户，做到专款专用，对于后期是否继续施工再行根据具体情况，在确保后期产值投入能够充分回款的情况下再行决定。

如果施工企业欲解除与房企发包单位的施工合同，施工企业除发出停工告示外，还需要向下游分包单位、材料和设备供应商确定合同解除、暂停施工、退场等通知，积极采取相应的止损措施，以争取降低被索赔的风险。
 

确权措施

王芳律师对不同的确权措施及其操作难点进行了分析和梳理：

工程价款优先受偿权是一个比较特殊的法定优先权，也是施工企业面对房企破产能够主张优先受偿的一把利剑，工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此针对破产房企将在建项目抵押给金融机构融资的情形，非常奏效，王芳律师对工程价款优先受偿权的性质、权利主体范围、可优先受偿的债权范围、行使期限及起算点等实务中易产生争议的问题，通过结合司法案例的方式进行了全面介绍；

遇到以房折抵工程款问题，要特别注意破产申请受理一年前签署“以房抵债”协议，但在破产申请受理前六个月内完成房屋交付或产权变更，将可能被认定为个别清偿行为导致无效。若在破产受理一年前签署“以房抵债”协议并在破产受理后要求管理人进行房屋产权变更，将面临管理人拒绝履行的风险。只有破产受理一年前签署“以房抵债”协议且在破产受理六个月前已办理商品房买卖预告登记手续或完成房屋交付，“以房抵债”协议已实际履行且已合法占有标的房屋，此种情况下风险是最小的。

面临商票兑现难的问题，要分为两种情况，一是大部分为发包人开具的自持商票，持票人应注意在规定期限内提示付款，防止因逾期未履行提示付款义务而丧失对其前手等债务人的追索权。二是已经背书给下面的分包单位或者材料商的，施工企业作为背书人，需要考虑的是如何应对下游持票人的追索权，如何最大程度地减轻负面影响，避免来自上游开发商和下游合作商的双重打击。

适时申请破产，也是很多建筑企业在向房企追要工程款过程中的选择路径，其意义是尽快推动财产分配，盘活资产，增加受偿金额，促进府院联动，实现资产变现。
 

03  启 示

王芳律师认为，当遇到房企破产时，为最大程度避免其给建筑企业带来的震动，以及未来防止此类风险的发生，在应对方式上应果断出击、当机立断，在发展策略上应分散投资、风险投资，在项目合作上应评估风险、适度可控。