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【租赁合同纠纷】锦天城律师代理长泰某房地产公司、长泰县某资产运营公司委托代建合同纠纷案件,最高院最终全面支持我方的再审请求


【案由】租赁合同纠纷
 
【案号】(2018)最高法民再30号
 
【承办律师】李海、张志瀚
 
【诉讼地位】一审原告、二审被上诉人、再审申请人——长泰某房地产公司
 
【案情简介】
 
        长泰某房地产公司(乙方)与长泰县某资产运营公司(甲方)于2008年4月22日签订了《在建工程租赁合同》。该合同约定,乙方在长泰县经济开发区职业中学西南侧建设办公综合楼及配套设施工程,工程建设期间,办公大楼及附属配套设施所需的建设费用均由乙方自筹解决。租赁期限为三年,自办公大楼及附属配套设施工程竣工并且装修验收合格移交甲方使用之日起计算。同日,双方还签订了《补充协议(一)》,对讼争工程的造价、材料款、工程量的计算方法等事项进行了约定。

        办公综合楼及附属综合楼于2009年2月14日竣工验收,2009年2月24日通过综合质量评定合格。双方均确认从2009年4月1日起开始使用大楼并从此时起计算租金。2016年5月10日,开发区管委会出具《证明》,证明开发区负责收回原业主福建鑫晟钢业有限公司在讼争地块的土地使用权,并重新出让给长泰某房地产公司,该讼争地块至今仍未办理土地出让手续。

        2010年4月19日,长泰县某资产运营公司与长泰某房地产公司签订《补充协议(二)》,考虑到长泰县某资产运营公司长久办公需要及长泰某房地产公司资金周转问题,长泰某房地产公司在政策及条件允许下有条件地转让地上建设物(办公大楼及附属配套设施)的所有权等问题达成协议。在建设施工过程中,长泰某房地产公司收到长泰县某资产运营公司支付的1880万元款项。

        长泰某房地产公司向一审法院起诉请求:1.长泰县某资产运营公司支付长泰某房地产公司尚欠租金16270447.33元及利息;2.长泰县某资产运营公司向长泰某房地产公司支付逾期租金违约金16366690.65元。
 
【裁判结果】

一审判决:
一、长泰县某资产运营公司应在判决生效之日起十日内向长泰某房地产公司支付租金16270447.33元;
二、长泰县某资产运营公司应在判决生效之日起十日内向长泰某房地产公司支付逾期租金的违约金;
三、驳回长泰某房地产公司的其他诉讼请求。

二审判决:
一、撤销福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初字112号民事判决第三项;
二、变更福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初112号民事判决第一项为:长泰县某资产运营公司应于判决生效之日起十日内向长泰某房地产公司支付租金4641723.36元;
三、变更福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初112号民事判决第二项为:长泰县某资产运营公司应于判决生效之日起十日内向长泰某房地产公司支付逾期租金的违约金2107342.37元;
四、驳回长泰县某资产运营公司的其他上诉请求。

再审判决:
一、撤销福建省高级人民法院(2016)闽民终1533号民事判决;
二、撤销福建省漳州市中级人民法院(2016)闽06民初112号民事判决;三、长泰县某资产运营公司应于本判决生效之日起十日内向长泰某房地产公司支付27022669元及逾期付款利息(逾期付款利息以27022669元为基数,按年利率12%的标准,自2012年4月1日起计算至款项全部还清之日止,并扣除已支付的464万元);
四、驳回长泰某房地产公司的其他诉讼请求。

【争议焦点】
 
一、长泰某房地产公司主张长泰县某资产运营公司应当支付租金16270447.33元并支付相应利息能否成立的问题;
二、长泰某房地产公司主张长泰县某资产运营公司支付违约金能否成立的问题;三、长泰某房地产公司起诉是否超过诉讼时效的问题。
 
【本案的重难点】
 
        本案的争议焦点在于长泰县某资产运营公司对于长泰某房地产公司所负的租金、利息及违约金义务能否成立。根据双方《在建工程租赁合同》及补充协议的约定,长泰某房地产公司所负的合同义务主要包括两方面:
        一是自行筹资办理土地使用权出让手续,根据长泰县某资产运营公司的要求进行工程建设,按照长泰县某资产运营公司的设计方案完成装修。
        二是工程竣工且装修验收合格后交付长泰县某资产运营公司使用。长泰某房地产公司所享有的合同权利主要是工程交付使用后三年内按约收取租金,还享有三年内请求长泰县某资产运营公司按约定价格回购并收回建造成本的权利,双方形成的是委托代建合同关系。
        在案涉《在建工程租赁合同》及补充协议签订后,长泰某房地产公司依约履行了主要合同义务,但长泰县某资产运营公司并未依约履行在交付使用后三年内向长泰某房地产公司支付代垫工程款及约定投资回报的义务,应当承担相应的违约责任。
        在再审过程中,再审法院认可由于长泰县某资产运营公司未能及时付款,使得案涉项目沉淀了长泰某房地产公司的大量资金,增加其融资成本和利息损失,应当承担逾期付款的违约责任,并支持我方的再审请求。




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