【商品房委托代理销售合同纠纷】锦天城律师代理无锡某投资公司与无锡某房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷案件，成功为当事人挽回5000万元的损失
作者：jtcwflawyer|时间：2019-03-14
【案由】商品房委托代理销售合同纠纷
【案号】（2017）苏民终1867号
【承办律师】卢昱
【诉讼地位】上诉人——无锡某投资公司
【案情简介】
一、关于商铺的代理销售。2012年上半年，无锡某房地产公司与无锡某投资公司开始磋商“家乐88生活广场”承包代理销售事宜；2012年5月，无锡某投资公司向无锡某房地产公司支付2500万元的履约保证金。2013年11月18日，无锡某房地产公司（甲方）与无锡某投资公司（乙方）签订《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》（简称《代销合同》）约定无锡某投资公司为承包销售代理商。2014年10月9日，无锡某投资公司书面通知无锡某房地产公司称，由于无锡某房地产公司未按土地管理部门要求补足土地出让金，致使土地使用权证无法分割成66个证件，商铺无法对外销售，要求无锡某房地产公司补足土地出让金，变更合同履行期或解除合同。2014年12月11日，无锡某房地产公司发函给无锡某投资公司称，如果无锡某投资公司5日内未按约支付房屋销售款2.97亿元，无锡某房地产公司将认定无锡某投资公司根本性违约，解除合同，无锡某投资公司应承担相应的违约责任并返还租金。
二、关于无锡某投资公司已完成辅助工程《代销协议》附件三中，双方对无锡某投资公司需完成的辅助工程列有明细，预算金额4168万元，确认按3700万元计算，除无锡某投资公司已支付的隔油池价款100880元、电梯合同价款189万元、安扩公司的消防系统改造款38万元、燃气61.79万元，合计2988780元外，无锡某房地产公司对其他款项均不认可。三、无锡某投资公司出租商铺。合同履行过程中，无锡某投资公司将88生活馆1－4楼的商铺对外出租，收取租金7137163.38元（除本色健身和美杜莎外，该两商户与无锡某投资公司、无锡某房地产公司租赁合同纠纷另案审理）。2015年1月21日，因双方无法达成一致意见，无锡某投资公司诉至法院。
【裁判结果】
一审判决：
一、无锡某房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付无锡某投资公司垫付的辅助性工程等费用16878285.70元及利息；
二、无锡某投资公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡某房地产公司损失3000万元；
三、无锡某投资公司于判决发生法律效力之日起十日内返还无锡某房地产公司租金7137163.28元及利息；
四、无锡某投资公司于判决发生法律效力之日起十日内支付无锡某房地产公司律师费275万元；
五、驳回无锡某投资公司其他本诉请求；
六、驳回无锡某房地产公司其他反诉请求。
二审判决：
一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民初字第0020号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项；
二、变更江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民初字第0020号民事判决第一项为：无锡某房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡某投资公司垫付的辅助性工程等费用18916377.7元及利息；
三、变更江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡民初字第0020号民事判决第三项为：无锡某投资公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡某房地产公司租金5613763.28元及利息；
四、无锡某房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡某投资公司5000万元；
五、无锡某房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡某投资公司为本案发生的律师代理费275万元；
六、驳回无锡某投资公司的其他诉讼请求；七、驳回无锡某房地产公司的其他反诉请求。
【争议焦点】
一、《代销合同》中多次提及的“土地及房屋分割”应如何理解；
二、《代销合同》根本违约方如何认定，进而认定无锡某投资公司主诉要求无锡某房地产公司双倍返还保证金2500万元、律师费，及无锡某房地产公司反诉主张无锡某投资公司赔偿损失6000万元、律师费的请求应如何支持；
三、《代销合同》附件三所列的辅助工程款价款的结算和负担；
四、无锡某投资公司返还的租金中是否应扣除必要的费用。
【本案的重难点】
本案最大的争议焦点在于违约责任如何认定问题，双方对该问题的争议，核心在两个方面，（一）无锡某投资公司应按8套还是66套进行销售;（二）66套商铺未能办理土地证分割的责任及对双方《代销合同》的影响应如何认定，是否属于无锡某房地产公司违约责任范围。
我方认为合同附件三第十三、十四项等有关“实铺”与“虚铺”设计可以佐证其对合同第十条的解释，虚铺即是在66套基础上进一步分割为更小单元，因此，应当认定按66套进行销售是双方确定的销售方案。关于66套商铺未能办理土地证分割的责任及对双方《代销合同》的影响应如何认定，是否属于无锡某房地产公司违约责任范围的问题，实现房屋及土地的分割登记是无锡某房地产公司的合同义务，虽然无锡某房地产公司认为其不欠缴土地出让金，上述相关证据内容亦能在一定程度上反映无锡某房地产公司就此与当地有关政府部门存有争议，但因无锡某房地产公司未能按照无锡市国土局要求补缴出让金而实质性影响了案涉项目的土地证分割的事实足以认定。无锡某房地产公司明知66套商铺因其与土地管理部门的补缴土地出让金争议影响土地证分割和商铺销售，未能对无锡某投资公司提出变更合同履行期或解除合同的意见妥善处理，而是推卸责任，最终本案律师证明，无锡某房地产公司对合同解除和纠纷发生负有责任。
