【办案实务】房屋未过户，买房人能主张拆迁补偿利益吗?
作者：jtcwflawyer|时间：2020-03-31
前段时间，有位客户咨询了我关于房屋拆迁补偿的问题，与一般的拆迁补偿纠纷不同，这位客户所遇到的争议比较特殊，目前这位客户不知道如何处理，前来向我咨询。客户将案件的来龙去脉陈述之后，我简单地梳理案件的大致情况如下：
一、案例回顾
客户开办的A公司在2014年1月份的时候与盐城某个科技园建设和运营单位B公司签订了一份《定制厂房协议书》，约定将涉案在建科技园内某个独立单元厂房转让给A公司，转让价款为205万元。同时，该协议书又约定了B公司未按期交付房屋、中途不转让房屋、擅自变更或解除协议的违约责任。
协议签订后，A公司如约支付了第一笔购房款105万元。
2016年6月，涉案科技园单元厂房已竣工验收，随后交付给A公司实际使用，A公司将单元厂房出租给第三方经营使用。
2016年12月，当地政府同意科技园建设和运营单位B公司对涉案厂房按照企业入驻单元分割登记。
2018年8月，B公司按照独立单元厂房到相关部门办理分割登记。
随后客户及园区其他企业要求科技园建设和运营单位B公司按照《定制厂房协议书》的约定配合办理变更登记，但是B公司未予理会。
2019年7月，B公司向A公司发送《通知书》，声称为配合涉案科技园所在地政府的规划需要，要求解除与A公司等入驻企业签订的《定制厂房协议书》。
二、房屋未过户遇到政府拆迁时，买房人该怎么办？
客户现在有两个想法，第一个是要求科技园建设和运营单位B公司继续履行协议，配合办理过户，第二个是按照科技园建设和运营单位B公司《通知书》的要求，与B公司办理结算手续，同时得到近30万的补偿款。目前园区内还有数家企业同样面临这样的处境。
对于案件事实和客户的诉求，我认为还需要一些待补充的关键细节事实，于是我先后致电科技园所在地的政府行政大厅、自然资源和规划局、不动产登记中心等部门，经咨询得到的口头答复是，由于目前涉案科技园已经被列入拆迁范围，无法办理产权变更登记。
得到这样的答复后，我初步判断客户要求对方继续履行协议的可能性已然不大，目前科技园周围房价已经大幅增长，而且政府拆迁补偿费用要远大于对方提出的补偿方案，如何最大化实现客户的合法权益呢？我和团队其他律师共同研究和分析了这个问题。
三、房屋未过户，买房人能主张拆迁补偿利益吗？
回答这个问题之前，应该首先分析一下买房人有权向出让人主张哪些权利？
权利一：要求对方继续履行合同
如前所述，由于目前涉案科技园已经被列入拆迁范围，无法办理产权变更登记，所以我们认为A公司继续要求B公司履行过户义务的意义不再，该权利主张也得不到法院支持。
权利二：双方达成和解补偿方案
如接受B公司的补偿方案，当然可以快速解决双方之间的纠纷，但是远不能满足A公司的合理诉求。
权利三：主张出让人B公司的违约责任
本案《定制厂房协议书》系当事双方真实意思表示，A公司已经按照约定履行了出资义务，B公司作为出卖人应相应履行合同主要义务，即按约向A公司转让相应产权，进行产权变更登记，B公司的行为已经构成根本违约，无权单方要求解除协议。由于双方约定了违约责任，A公司可以依据约定主张对方的违约责任，同时根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金不足部分的损失赔偿，包括合同履行后可以获得的利益，但是对于超出部分的损失如何证明存在一定的风险。
权利四：主张拆迁补偿利益
这个方案是我们和客户最想达到的诉讼目的，这个问题我们研究后认为：
第一，根据《物权法》的规定，在房屋未办理变更登记前，买房人仅是取得对该房屋的占有和使用，并非房屋的所有权人，房屋的所有权人仍然应当为出让人。
第二，从双方的房屋买卖协议及双方实际履行情况来看，双方的房屋买卖协议的目的为出让人将房屋转让给买房人，买房人按照约定支付相应的对价。因此，出让人完成交付义务，买房人完成支付义务后，出让人就该房屋不再享有任何权利和承担任何义务，买房人有权对该房屋实际占有、使用。
第三，若由于政府拆迁等原因导致房屋无法办理过户登记的，因买房人对房屋的期待利益从所有权利益转变为征收利益，买房人可以选择解除合同，也可以主张房屋产权消灭的对价——拆迁补偿利益，出让人已经将房屋出让给买房人且已经收取购房款无权重复享有拆迁补偿利益，符合法律规定和权利义务相一致原则。
四、房屋未过户，买房人如何主张拆迁补偿利益？
结合本案的基本情况及案件分析可知，若因为政府拆迁导致房屋无法办理过户的，买房人可以主张拆迁补偿利益，在具体实践中应当注意：
1.房屋已经被纳入征收范围
房屋未过户，买房人主张确认享有房屋的拆迁补偿利益，如房屋尚未被纳入征收范围，买房人的诉讼请求并不存在，可能面临被驳回的风险。
2.双方房屋买卖合同合法有效，且买房人已经支付房屋款项并实际占有
双方之间的房屋买卖合同合法有效，对合同双方均产生约束力，买房人按照合同约定支付购房款，出让人按照合同约定交付房屋并办理过户登记，如买房人尚未支付购房款，此时出让人并未取得房屋的对价，难以认定买房人已经取得征收利益。
3.通过民事诉讼程序请求法院确认拆迁利益
如上所述，当所争议房屋确在征收、拆迁范围内的，买房人主张出让人实际办理产权变更登记的客观条件已丧失，买房人已无法通过获得房屋所有权的方式实现合同目的，故买房人有权依据双方之间的房屋买卖合同请求法院确认拆迁利益。由于买房人的诉请系针对其与出让人之间的房屋买卖合同关系，并非针对征收部门的征收补偿事宜，因此应属于人民法院民事案件审理范围，而非行政纠纷。
王芳律师团队介绍
王芳律师团队主要执业领域为房地产建设工程、重大商事争议解决、PPP法律业务，
从业十六年以来，先后在南京、上海、徐州、盐城、淮安、宿迁、南通、镇江、马鞍山等地
处理各类诉讼、仲裁案件逾千件，积累了丰富的实务经验。
联系方式：18051021529
微信公众号：江苏建筑工程律师
