一、问题聚焦
据住建部统计，目前我国约有1.6 亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。据某租房网站预测，中国租赁人口数量将增长至2020年的2亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿。因此，在不断增长的租房、购房需求同高租金、高房价的矛盾下，如何有效解决这一问题成了当下群众最为关心的热点之一。2016年5月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《租赁意见》），积极鼓励、支持培育和发展住房租赁市场。全国多个城市分别发布有关文件，细化具体措施，进一步加快推进培育和发展住房租赁市场。不论是中央政策或是地方政策，我们可以了解到，我国应对高房价的措施之一在于发展租赁住房，增加租赁住房的供应，允许“商改住”下的“商改租”。同时，由于租赁住房市场的快速变化，该市场也逐渐暴露出诸多的法律风险，如何应对这些法律风险成为开发商或是个人关心的重要问题。因此，下文以南京市具体房屋租赁相关文件为例，总结当前“商改住”、“商改租”模式下存在的法律问题。
二、南京试点
2017年8月15日，南京市政府发布《南京市住房租赁试点工作方案》，试点“商改租”,明确提出实行租购并举、培育和发展住房租赁市场。该方案主要针对商业用房改建为租赁住房。首先由房地产开发企业提出改建方案，经市政府批准后，允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房改为租赁住房。一经调整后，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。南京市政府通过进一步加大政策支持力度，引导、协调各银行业机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。
方案针对“商改住”、“商改租”的模式主要做了以下规范：
1、鼓励开发企业“自持”，对外出租单次租期原则上不得超过10年。
2、商改租必须经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。
3、方案试点主要针对低效用地、集体土地转变为租赁住房。
4、承租人 “购租同权”：承租人享受同包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容。
5、出租房间的人均建筑面积不得低于15平，每个出租房间居住成年人数不得超过2人，群租房将被大力度治理。
6、建全市住房租赁服务监管平台，挂牌房源核验。
7、租赁市场管理全面实行“3级政府4级网格化”。明确租赁当事人权利义务，将引入租赁市场法律救助。
2018年7月，南京市首个商业用房改建租赁住房（简称“商改租”）项目已正式落地。该项目由南京安居集团下属颐和资产经营管理有限公司与长租公寓运营商贝客公寓联手打造，规划改建公寓约600套，用于满足都市白领人群的租房需求。项目计划于年内竣工上市。
三、商改住、商改租涉及的法律问题
当前，商改住和商改租已经有不少政策予以支持，但是实际操作过少，各地发展存在较大差距。根据南京目前试点情况，团队主要总结了以下三个主要法律问题：
（一）各地政策关于商改租具体审批操作流程规定不一致，缺乏中央层面的统一规范。
根据2009年《城市房地产管理法》第十八条以及第四十四条的规定，商业用地转变为租赁住房须签订土地使用权出让补充合同、补交土地出让金等。由于目前缺少中央层面的法律规定，各地政策规定不一，商改租具体审批操作流程不规范。如《南京市住房租赁试点工作方案》就没有涉及土地使用权出让补充合同签订的问题，也不涉及土地出让金调整的问题，而上海市的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确“商改租”等需要签订土地使用权补充出让合同。政策与政策、法律之间的冲突，将引起“商改租”在未来一段时间内发展不适应的问题。
（二）租赁住房“租购混同”的合法性问题
通过诸多租房软件可以浏览到，在商业用地上进行出租的住房，同时也在进行售卖，开发商通过钻相关政策“租购并举”的空子，将仅可出租的房屋进行买卖，这显然同地方政策相违背。如《南京市住房租赁试点工作方案》规定“企业自持商品住房应全部用于租赁，不得分割转让”；北京市《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》明文禁止分割出售、转让租赁住房。开发商这类行为明显是违反相关政策规定。“商改租”因被诠释成“商改住”，被认定无效的风险大大提高。
（三）租赁住房不具备相关出租条件而出租的法律风险
《南京市住房租赁试点工作方案》第14条规定，“未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房”。因此，基本居住条件是否满足，如何检验，检验的标准又是什么，都是商改租过程中不得不面对的难题。如果不能满足居民的基本居住条件强行出租或者买卖，必然会引起隐藏风险的集中爆发，不仅影响租赁用房正常经营，还会引起社会群体对这一大力发展租赁住房政策的质疑。在此情况下，承租人租到这类不符合条件的房屋，想要维护自身合法权益也存在诸多困难。目前承租人只能通过向出租人主张权利或是向相关监管部门举报，具体维权手段，仍待地方相关文件作进一步补充。
四、总结
商改租在各地具体政策规范不一致及相关规范不全面引起不少法律问题，但其中还是能看到政府为了缓解当前住房租赁市场压力而做出的努力。只要在后期对这一政策进行逐步完善，未来效果可期。目前第一步就是尽快出台统一操作规范，细化具体规定，完善内容，尤其是对具体变商为租的核准以及承租人的权利保护方面进行补充。各地方在落实相关政策时不要操之过急，应当以承租人的生命财产安全为重。承租人在租房时也应当更加注重对租房条件的审核，尽量避免后期发生纠纷。
作者：上海市锦天城（南京）律师事务所 专职律师 陈玉蓉
作者简介：陈玉蓉律师，上海市锦天城（南京）律师事务所专职律师，主要执业领域为房地产、建筑工程、公司商事争议纠纷、法律顾问等。
主办和参与办理了多起大中型建设工程施工企业和房地产公司的诉讼纠纷案件，并担任多家国有企业的法律顾问，获得了企业的一致好评
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王芳律师团队介绍
王芳律师团队主要执业领域为房地产建设工程、重大商事争议解决、PPP法律业务，
从业十六年以来，先后在南京、上海、徐州、盐城、淮安、宿迁、南通、镇江、马鞍山等地
处理各类诉讼、仲裁案件逾千件，积累了丰富的实务经验。
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