前言 PREFACE
2021年，受政策调控和市场因素影响，房地产与建筑行业发展跌宕起伏，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至濒临破产。2022年，基础设施、房地产与建筑领域的发展，仍需在《民法典》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》等法律和司法解释基础上，加强规范化、标准化、科学化管理，需要专业的法律服务介入，在项目承接阶段、履约管理阶段、竣工结算阶段以及争议索赔解决阶段提供全程的风险防控和管理法律服务。
本速递的目的也就在于通过对新出台的法律法规、司法解释、人民法院指导性案例等进行列举和解读，着重分析和探讨基础设施建设、房地产与建筑领域的法律问题，有效回应社会各界在该领域的综合法律需求。
行业快讯 INDUSTRY NEWS
一、新能源、基础设施领域
● 我国绿色贷款存量规模居全球第一
中国人民银行近日发布数据显示，截至2021年末，我国本外币绿色贷款余额15.9万亿元，同比增长33%，存量规模居全球第一。2021年境内绿色债券发行量超过6000亿元，同比增长180%，余额达1.1万亿元。人民银行表示，目前，我国已初步形成绿色贷款、绿色债券、绿色保险、绿色基金、绿色信托、碳金融产品等多层次绿色金融产品和市场体系。
● 政府工作报告：有序推进碳达峰、碳中和工作
2022年3月5日，第十三届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂举行开幕会。李克强在政府工作报告中提出，持续改善生态环境，推动绿色低碳发展。加强污染治理和生态保护修复，处理好发展和减排关系，促进人与自然和谐共生。报告还提出，要有序推进碳达峰碳中和工作。落实碳达峰行动方案。推进大型风光电基地及其配套调节性电源规划建设，提升电网对可再生能源发电的消纳能力。
● 发改委：延长《输配电定价成本监审办法》有效期
2022年3月1日，国家发改委发布公告称，经评估，《国家发展改革委关于印发<铁路普通旅客列车运输定价成本监审办法（试行）>的通知》、《国家发展改革委关于印发<农产品成本调查管理办法>（修订版）的通知》、《国家发展改革委、国家能源局关于印发<输配电定价成本监审办法>的通知》3件行政规范性文件需在原有效期届满后继续实施，有效期至2027年3月1日。
二、房地产行业
● 两部门：加大保障性租赁住房金融支持力度
2022年2月25日，中国银保监会、住房和城乡建设部日前联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。
《指导意见》指出，要发挥好国家开发银行作用，加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持。支持商业银行提供专业化、多元化金融服务。引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持。支持非银机构依法合规参与。
《指导意见》要求，推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。
● 北京：规范共有产权房出租管理工作 政府产权份额收取定额收益
2022年2月23日，北京市住建委、市发改委等四部门联合发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知(试行)》。
《通知》提出，共有产权住房代持机构会同同级住建委(房管局)，根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益。《通知》还提出，租金定额收益实施动态调整，新(续)签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金定额收益。住房租赁合同期限超过三年的，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。
● 广州：出台商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法
2022年2月28日，广州市住建局、市规划和自然资源局联合印发了《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法》。
《办法》提出，年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的比例根据年度政策性住房需求情况，结合年度建设用地供应计划中具备配建条件的地块综合确定，原则上配建政策性住房的总建筑面积不少于年度住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的10%。
三、建筑行业
● 江西：防范化解建筑材料价格波动风险
近日，江西省住房和城乡建设厅制定《江西防范和化解建筑材料价格波动风险的指导意见》，正确引导市场各方主体合理分担建筑材料价格异常波动带来的经济风险。
意见指出，建设工程发承包双方在建设工程招投标和施工合同签订过程中，应充分考虑合同履约过程中建筑材料价格的波动风险，增强风险防范意识，明确材料价格的风险内容及其范围以及超过风险范围以外的调整办法；合同内容中不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及范围，不得约定明显不合理的风险防范和化解或显失公平内容。
意见要求，江西省各级住房和城乡建设主管部门要按照职责加强对建设工程施工发包与承包计价管理，规范发承包双方合同履约行为，密切关注建设工程造价相关市场要素价格的波动情况，提高对建筑材料价格走势的监测频率，针对价格波动异常的材料，及时发布价格风险预警，正确引导发承包双方合理确定和有效控制工程造价，促进建筑市场健康有序发展。
● 住建部：就《建筑业企业资质标准》等4项资质标准征求意见
住建部发布《建筑业企业资质标准（征求意见稿）》（下称“标准”）、《工程勘察资质标准（征求意见稿）》等4项资质标准，公开征求意见至2022年3月10日。
《标准》拟规定，建筑业企业资质分为施工综合资质、施工总承包资质、专业承包资质和专业作业资质4个序列。其中施工综合资质不分类别和等级；施工总承包资质设有13个类别，分为2个等级（甲级、乙级）；专业承包资质设有18个类别，一般分为2个等级（甲级、乙级，部分专业不分等级）；专业作业资质不分类别和等级。
● 住建部：就《房屋建筑与装饰工程特征分类与描述标准》征求意见
2022年2月14日，住建部发布了《房屋建筑与装饰工程特征分类与描述标准》（下称“征求意见稿”）、《通用安装工程特征分类与描述标准》、《市政工程特征分类与描述标准》、《城市轨道交通工程特征分类与描述标准》等4本标准征求意见稿，公开征求意见至2022年3月15日。
《征求意见稿》明确，房屋建筑与装饰工程包含的范围：居住建筑、办公建筑、旅馆酒店建筑、商业建筑、文化建筑、教育建筑、体育建筑、交通建筑、卫生建筑、人防建筑、广播电视建筑、工业建筑。
新法速递·LATEST LAWS
基础设施与房地产建筑领域
2022年2月颁布/修正的法律法规及政策规定（部分）
● 2022年2月25日，最高法发布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>总则编若干问题的解释》，自2022年3月1日起施行。
● 2022年3月2日，市场监管总局发布《市场主体登记文书规范》和《市场主体登记提交材料规范》，自2022年3月2日施行。
● 2022年3月1日，市场监管总局发布《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》，自2022年3月1日起施行。
● 2022年3月2日，中国民航局就《公共航空货物运输管理规定》征求意见，公开征求意见至2022年4月2日。
● 2022年2月28日，人社部、最高法联合发布《关于劳动人事争议仲裁与诉讼衔接有关问题的意见（一）》，自2022年2月28日起生效。
● 2022年2月28日，银保监会、住建部联合发布《关于保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，自2022年2月28日生效。
● 2022年2月28日，国务院公布修订后的《中华人民共和国水下文物保护管理条例》，自2022年4月1日起施行。
● 2022年2月23日，住建部发布《层面工程质量验收规范》（局部修订条文征求意见稿），公开征求意见至2022年3月18日。
● 2022年2月22日，住建部印发《关于加强保障性住房质量常见问题防范的通知》，自2022年2月22日生效。
● 2022年2月21日，住建部发布《钢结构住宅评价标准（征求意见稿）》，公开征求意见至2022年3月18日。
● 2022年2月16日，住建部发布《房屋建筑与涨势工程特征分类与描述标准》、《通用安装工程特征分类与描述标准》、《市政工程特征分类与描述标准》、《城市轨道交通工程特征分类与描述标准》等4本标准征求意见稿，公开征求意见至2022年3月15日。
法律实务·LEGAL PRACTICE
房地产行业或成商票逾期重灾区？持票人、背书人该如何救济自己的权利？
作者：邢唱唱 陈玉蓉上海市锦天城（南京）律师事务所
2021年下半年以来，房地产业流动性紧张，票据随之成为违约“重灾区”，这在上海票据交易所发布的最新一期票据持续逾期名单中可以体现。商票到期不能兑付，对于承包人、分包人及材料商都会产生不同程度的影响，那么面对房地产企业的这种逾期兑付行为，上述主体该如何采取措施有效救济自己的权利呢？锦思汇在研究房地产企业逾期兑付商票现状的基础上，就商票的概念、运作流程及商票逾期兑付承包人、分包人及材料商的权利救济做一个简单的分析，以供各方对标参考交流。
一、房地产企业逾期兑付商票现状
近日，上海票据交易所发布的最新一期《截至2021年12月31日持续逾期名单》显示，2021年8月1日至2021年12月31日出现3次以上付款逾期，且截至2021年12月31日有逾期余额或2021年12月当月出现付款逾期的承兑人数量为484家，这一数据较去年11月份增加了100家，增幅高达26.04%。其中，名称中带有房地产、置业字样的企业达到92家，房地产行业成为票据违约的“重灾区”。由此可看出，名单中的房地产企业多数为区域公司和项目公司，分布范围颇广，既有市场一直不佳的东北区域，也有长三角、大湾区等热点区域。透过层层的股权穿透，荣盛、绿地、世茂、佳兆业、隆基泰和等十多家大中型房企跃然榜上，诸多房企逾期兑付商票情况较为严峻。
二、商票的法律概念及运作流程
（一）商票的法律概念
汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票，我们这里所说的商票即指的是商业承兑汇票。
电子商业汇票是指出票人依托电子商业汇票系统，以数据电文形式制作的，委托付款人在指定日期无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。电子商业汇票分为电子银行承兑汇票和电子商业承兑汇票。电子银行承兑汇票由银行业金融机构、财务公司（以下统称金融机构）承兑；电子商业承兑汇票由金融机构以外的法人或其他组织承兑。
商票本质上是一种延迟支付工具，说白了是欠条，起到延长账期、变相融资的作用。
（二）商票的运作流程
图2-1 商票的运作流程
一般流程：①出票人出票给收款人→②收款人（第一背书人）背书转让给被背书人（持票人）→③被背书人（持票人）向付款人提示承兑→④付款人承兑后持票人提示付款
三、持票人、背书人的权利如何救济？
在上海票交所的最新票据违约名单中，有十几家名称中带有“工程”字样的企业，此外还包括大量上下游企业，分别涉及门窗、幕墙、瓷砖、石材、混凝土、装饰装修等领域。从公开信息中可以看出，建工企业及其下游材料供应商与房地产开发商有着密切的业务往来，且商票作为支付手段较为常见。作为出票人的房地产企业逾期不兑付商票，其下游承包人、分包单位及材料商都会受到不同程度的影响。那么面对该种情形，下游各单位就只能束手就擒了吗？答案是否定的，下面我们具体来看看不同情形下持票人、背书人的权利救济途径。
（一）持票人的权利救济
举个例子，材料商作为分包人或实际施工人的下游企业，往往是票据的最终持有者。商票不能兑付，原本受市场欢迎的香饽饽如今拿在手里变成了烫手山芋，在这种情况下，材料商也即持票人的权益该如何维护呢？
1、主张票据权利
票据权利是指持票人向票据债务人请求支付票据金额的权利，它包括付款请求权和追索权。付款请求权又称第一次请求权，是指持票人对票据主债务人（如汇票的承兑人等）行使请求其支付票据金额的权利。追索权是指因持票人在第一次请求权没有或者无法实现的情况下，对票据的其他付款义务人（如汇票的背书人等）行使请求偿还票款的权利。
（1）对出票人的权利
汇票的出票人（本文指房地产开发企业），对持票人（本文指材料商）负有保证承兑和保证付款的义务，持票人在汇票得不到承兑或付款时，在2年内对承兑人有追索权，自票据到期日起计算或者见票即付的自出票日起计算。因此，材料商一定要注意2年的法定权利行使期限！
（2）对前手的追索权
材料商作为最终持票人，在票据到期后法定期间内提示付款被拒绝的，依照《中华人民共和国票据法（2004修订）》（以下简称《票据法》）第61条规定，“汇票到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权。”第68条规定，“汇票的出票人、背书人、承兑人和保证人对持票人承担连带责任。”持票人可以不按照汇票债务人的先后顺序，对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。此时有一个问题需要特别注意，《票据法》第17条规定，持票人对前手的追索权，自被拒绝承兑或者被拒绝付款之日起６个月内行使。第53条第（二）款规定，定期付款或者见票后定期付款的汇票，自到期日起十日内向承兑人提示付款。第40条第2款规定，汇票未按照规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。因此材料商必须十分重视该期限，一定要在法定期限内提示付款并行使票据追索权！否则，其只能向出票人、承兑人追偿而丧失对其前手、前前手的追索权！甚至丧失追索权！
2、依据基础法律关系主张债权
材料商取得票据是基于真实的交易关系和债权债务关系，因此对与其有合同关系或债权债务关系的相对方也即前手，可以选择依据基础法律关系主张债权。
关于材料商是主张票据权利还是基于基础法律关系主张债权，在法律实务中要针对个案具体问题具体分析。
（二）背书人的权利救济
再举个例子，建筑领域，承包人在拿到上游开发企业的商票后，为了缓解资金压力往往会将其背书转让给下游的分包单位，再由分包单位转让背书给材料供应商也就是最终的持票人。此时，商票逾期不能兑付，作为中游的承包人也即被熟人的处境往往比较尴尬，具体表现在：（1）票据不在自己手中，无法向上游房企主张票据权利；（2）面对下游企业的索赔，在未支付商票对应价款的前提下，想要以基础法律关系起诉上游开发企业，索要商票未承兑对应的工程款，司法实务中一般不予支持。
票据权利走不通，基础法律关系貌似也比较难行，那么承包人或分包人的权利就没有办法救济了吗？具体还要结合事实和证据材料具体分析，在具体案件事实中综合分析、整体策划，以实现承包人或者分包人顺利“解套”，及时实现相应债权，避免优先受偿权的丧失，这在司法实务中亦已经有成功案例。
锦天城动态·ABL NEWS
● 锦天城王芳团队成功帮助客户挽回损失近2600余万元
2022年2月8日，上海市锦天城（南京）律师事务所王芳团队正式开工，一大早团队喜获胜诉生效判决，这起由高级合伙人王芳、资深律师黄炳蓉共同代理的历经三年的建设工程施工合同纠纷案件，通过一审、二审、发回一审、发回二审等多个程序后，最终取得了生效判决，本团队直接为客户挽回损失2600余万元。
本案从王芳、黄炳蓉律师接手历经近3年时间，代理律师通过全面的研判、调查和专家证人的相互配合、专业、尽责、不放弃的态度为客户挽回巨额损失，有效地维护了客户的合法权益，获得了客户的高度认可，也充分展现了律师的卓越的专业技能。
● 捷报频传添虎翼 锦天城王芳律师团队再获胜诉判决
2022年2月10日，上海市锦天城（南京）律师事务所王芳团队再传捷报，喜提建设工程施工合同纠纷案件胜诉判决一份。该案由优秀青年律师陈玉蓉代理，历经三年，经历了一审、二审，最终取得了生效判决，陈玉蓉律师在工程造价鉴定意见初稿的基础上争取调增了300余万元工程款，为当事人挽回损失近1600万元。
● 锦天城七项业务领域、十三位律师荣登《钱伯斯全球指南2022》
2022年2月17日，国际权威法律评级机构钱伯斯（Chambers and Partners）正式公布了《钱伯斯全球指南2022》（Chambers Global Guide 2022）榜单，锦天城共有7项业务领域荣获重点推荐【银行与金融、资本市场：境内发行、资本市场：资产证券化及衍生品、公司与并购、争议解决、国际及跨境争议解决、国际贸易/世贸：应诉方】，13位律师榜上有名，彰显了锦天城全球化综合服务实力和良好的客户口碑。
● 锦天城四大交易案例上榜《商法》“2021年度杰出交易大奖”
2022年2月22日，知名法律媒体《商法》（China Business Law Journal）正式公布了“2021年度杰出交易大奖”（Deals of the Year 2021）榜单，锦天城承办的4个重量级交易案例荣列其中：
1、锦天城协助华润医药以47.67亿元成功收购博雅生物
2、锦天城协助英力士投资建设世界级ABS生产基地
3、锦天城协助江铃汽车向沃尔沃卡车出售重卡业务
4、锦天城助力江淮汽车集团与大众汽车集团战略合作项目顺利交割
本次锦天城入选案例涉及医药、化工、汽车行业，且皆为行业内产生重大影响的并购项目，相继获得了各大法律评级机构、同行以及客户的认可和赞赏。这不仅表明锦天城近年来加大各细分行业领域并购法律服务能力的举措取得重大突破与成就，也表明锦天城专业化、品质化的发展更加蹄疾步稳，综合能力不断彰显。
● 锦天城代理电热水器行业和阿根廷政府达成价格承诺
2022年2月4日，阿根廷生产发展部（以下简称“调查机关”）就电热水器反倾销案发布终裁，决定接受中国3家应诉企业提交的价格承诺，其他企业被征收113%反倾销税。锦天城代表中国机电产品进出口商会（以下简称“机电商会”）以及美的厨卫、格美淇电器和万合电气3家企业，成功与调查机关达成价格承诺，保住了阿根廷市场。
● 锦天城协助靖江先锋半导体科技有限公司完成数亿元股权融资
近日，锦天城协助靖江先锋半导体科技有限公司（以下简称“先锋半导体”）完成数亿元人民币股权融资，本轮融资由中芯聚源资本领投，并吸引诺华资本、国泰君安、中微公司、深创投、上海航空产业基金、君信资本、上汽创投、超越摩尔基金、无锡创投、上海自贸区基金等知名股权投资机构参投，项目总交易金额达数亿元人民币。
锦天城组成的法律服务团队接受先锋半导体委托，为本次融资提供了包括交易结构设计、交易谈判、各项交易文件起草审阅、协助项目完成交割在内的全程法律服务。在项目经办期间，锦天城律师以一贯严谨高效的工作风格、细致认真的服务态度获得了客户的肯定及信任。
● 锦天城协助能多洁（中国）完成对杭州普罗分、贵阳明涛等多家公司的收购
近日，能多洁（中国）环境科技有限公司（以下简称“能多洁中国”）完成了对杭州普罗分熏蒸技术研究所有限公司（以下简称“普罗分”）、贵阳明涛有害生物管理技术有限公司（以下简称“贵阳明涛”）、贵阳玺蒲洁环境科技有限公司（以下简称“贵阳玺蒲洁”）和贵州绿如蓝生物科技有限公司（以下简称“贵州绿如蓝”）等多家不同公司的股权收购或资产收购，并且均已顺利完成交割。
锦天城作为能多洁中国在上述一系列收购中的法律顾问，为其提供了法律尽职调查（出具中英文版本的尽职调查报告）、交易方案的论证、交易文件（中英文版本）的起草、修改和谈判以及协助完成交割等一系列法律服务。锦天城团队以一贯严谨高效的工作风格和细致认真的服务态度获得了客户的高度好评。
关于我们
锦天城律师务所(简称锦天城)是一家提供全方位法律服务，在业内享有盛誉和领先地位的中国律师事务所。锦天城总部设在上海，并已在中国大陆二十一个城市(北京、深圳、杭州、苏州、南京、成都、重庆、太原、青岛、厦门、天津、济南、合肥、郑州、福州、南昌、西安、广州、武汉、长春、乌鲁木齐)及中国香港和英国伦敦开设分所，并与香港史蒂文生黄律师事务所联营，与国际律师事务所鸿鹄（Bird & Bird LLP）建立战略合作关系。锦天城致力于在瞬息万变的商业环境中为境内外客户制定法律解决方案并提供法律服务。
承袭海派文化的锦天城，不断汇集法律行业的中坚力量与优秀青年。从2018年的近2300名律师，到2019年的超2800余名律师，再到如今的3100余名律师，拥有充足人才储备的锦天城不断完成律师规模上的突破。
锦天城从未停止进行法律专业服务的升级与迭代，持续优化业务领域体系。锦天城共有十二大专业委员会：证券与资本市场、银行与金融、公司与并购、国际贸易、跨境投资、房地产与建设工程、知识产权、海商海事、破产重整与清算、诉讼与仲裁、刑事、税法。在以上专业领域，锦天城均取得行业及专业领域的标杆业绩和权威荣誉。
我们的荣誉
锦天城多次被中国司法部、地方司法局、律师协会以及国际知名法律媒体和权威评级机构列为中国最顶尖的法律服务提供者之ー，位居全国十大品牌律师事务所前列。
钱伯斯（Chambers）：锦天城的税法与争议解决、公司商事等领域多次被重点推荐
亚洲法律杂志 ALB：连续六年蝉联“最佳上海律师事务所”；2019年获中国法律大奖九项提名，2018年连续两年蝉联“中国最佳雇主”，并获得并购、知识产权等领域推荐
商法 : 2020年度金联奖---精英律师事务所；连续四年蝉联年度卓越律所（上海）；2020年在航空、境内资本市场、消费品及零售、涉外争议解决、家族财富管理、金融科技及区块链、境外并购、房地产投资及REIT基金、结构性融资/资产证券化九个领域获奖
Asialaw Profiles : 2020年在资本市场、公司并购、税务、银行与金融、投资基金、劳动与雇佣、保险、建筑工程和争议解决九大业务领域获推荐
The Lawyer：锦天城连续两年位居中国top30精英律所榜单前五。
Legal500：2020年在江苏南京、浙江杭州地区银行与金融、反垄断与竞争法、资本市场、公司并购、投资基金、房地产与建筑工程、WTO/国际贸易、争议解决、私募股权、知识产权：诉讼共12项执业领域均荣登“重点推荐律所”
我们的服务理念
我们始终坚持以“法律为本、客户至上、专业高端、创新高效”的服务理念，始终贯彻最大程度地维护客户利益的执业宗旨，恪守律师职业道德，尽心竭力为客户提供优质法律服务。
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