【办案实务】商品房买卖合同中如何确定精装修标准
作者：jtcwflawyer|时间：2019-04-17
【裁判规则01】
合同中约定的大致的装修数额由于未能形成双方之间的合意或者是约定的标准过于粗略，精装修标准约定不明，不能得到法院支持。
【案例索引】
陈锦锋、张利鸯与浙江德信汇运置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2015）浙杭民终字第3859号
【法院观点】
根据双方签订的商品房买卖合同第五条计价方式与价款的约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了全装修总价。该约定表明，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。案涉合同第五条约定的全装修总价，亦是双方基于合同附件四《装饰、设备标准》的约定，就全装修总价达成的一致的意思表示，而非基于合同附件四约定的标准所计算的造价的总和。陈锦锋、张利鸯单方委托浙江立信工程投资咨询有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，系针对案涉房屋装修的工程造价所作的评估，与双方约定的全装修价格缺乏关联性，其基于此主张德信公司违约的理由不能成立。故本案中，陈锦锋、张利鸯以案涉房屋的精装修系增值服务为由要求对精装修的价款单独复核结算，缺乏相应的依据，进而其以价格比对为由主张德信公司应返还差价、支付违约金的依据不足，原审法院不予支持，并无不当。
【裁判规则02】
【案例索引】
张蓉与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事裁定书（2017）苏01民再3号
【法院观点】
…………《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力…………《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与翟英签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。申请人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院再审予以采信……
作者：上海市锦天城（南京）律师事务所 专职律师 陈玉蓉
作者简介：陈玉蓉律师，上海市锦天城（南京）律师事务所专职律师，主要执业领域为房地产、建筑工程、公司商事争议纠纷、法律顾问等。
主办和参与办理了多起大中型建设工程施工企业和房地产公司的诉讼纠纷案件，并担任多家国有企业的法律顾问，获得了企业的一致好评！
