1、商品房消费者权利优先性的首次出现

2002年6月20日，最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（下称《16号批复》）第二条对商品房消费者的权利保护顺位作出了明确规定，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，此为商品房消费者权利优先性的首次出现。

2、商品房消费者权利在执行领域的规范化

为明确实务操作规范，最高人民法院在2015年5月发布、2020年12月修订的《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

2019年11月8日，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《民商事审判纪要》）第125条进一步细化了商品房消费者权利的判断条件，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”，解释为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”；将“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，解释为“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。

2022年，江苏省高级人民法院制定《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引(二)》（下称《江苏执行指引》）第9条，将执行异议及执行异议之诉中商品房消费者的认定条件，在《民商事审判纪要》上述范围基础上，增加以下限定条件：1）商品房买受人为“自然人”；2）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；3）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业。同时如买受人名下无其他用于居住的房屋，且其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时，在买受人长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围内均无用于居住的房屋的，则无购房款比例方面的限制条件。

通过梳理以上规定可知，商品房消费者权利保护的法理基础和核心目的在于保护房屋买受人的生存权，其判断标准限制在：居住目的（以唯一住房或房屋面积是否为满足居住需求进行判断）；购房合同签订于查封之前；价款支付比例（50%或接近50%，且按法院要求支付剩余购房款）。

在商品房消费者权利保护法理基础和核心目的的指引之下，本文对《1号批复》尚待明确的问题分析如下：

1、《1号批复》第一条属于引致规定，建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权的权利顺位关系，在《民法典》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中均有相关规定，并无太大争议，仅在工程款及其他债权的范围认定上需予以关注，就此本文不再予以展开。

2、《1号批复》第二条涉及到商品房消费者标准的认定问题，相较《执行异议和复议规定》《民商事审判纪要》及《江苏执行指引》，首先，《1号批复》仅强调了居住目的，但未对是否为买受人名下唯一住房或面积上仍为满足居住需求进行限制，存在何为“居住目的”的解释空间。其次，《1号批复》明确适用的范围为房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件，但此处的 “已售”并未进行明确界定，应采用签订预售合同、网签、备案、预告登记中的何种认定标准易发生争议。再次，《1号批复》未再限定50%的付款比例，代之以“部分价款”，并将剩余价款的支付时间限定在在一审法庭辩论终结前。最后，《1号批复》未对实践中仍存争议的如买受人以房抵款，以及以房抵款中实际交易相对方为抵款人而非房地产开发企业的房屋买受人，是否属于商品房消费者进行明确。

3、《1号批复》第三条是目前争议最大的一条，该条除因将商品房消费者的债权优先于物权的突破而备受讨论之外，价款返还请求权中的“返还价款”范围是否应当包括“银行贷款”则为另一关注要点：“返还价款”如果包括“银行贷款”，是否会间接出现银行贷款抵押权优先于建设工程价款优先权的效果；如“返还价款”不包括“银行贷款”，是否会与商品房消费者认定标准中的已付款相矛盾。买受人主张价款返还请求权的基础是解除房屋预售合同，该合同的解除是否会影响银行已取得的预告登记抵押权涉及到物权行为的有因与无因，同时也关系到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的协调适用问题。