2022年，受政策调控、市场和疫情等多重因素影响，房地产与建筑行业发展跌宕起伏，百强规模房企接连出现债务违约问题，部分龙头建筑企业资不抵债，濒临甚至已经破产。2023年，基础设施、房地产与建筑领域的发展，仍需在《民法典》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》等法律和司法解释基础上，加强规范化、标准化、科学化管理，需要专业的法律服务介入，在项目承接阶段、履约管理阶段、竣工结算阶段以及争议索赔解决阶段提供全程的风险防控和管理法律服务。

本速递的目的也就在于通过对新出台的法律法规、司法解释、人民法院指导性案例等进行列举和解读，着重分析和探讨基础设施建设、房地产与建筑领域的法律问题，有效回应社会各界在该领域的综合法律需求。

一、新能源、基础设施领域

✺国家能源局：印发《电力建设工程质量监督管理暂行规定》

6月8日，国家能源局网站公布《关于印发<电力建设工程质量监督管理暂行规定>的通知》。

《规定》共五章二十六条，规定了工程参建各方的质量责任和义务、质量监督实施、质量监督管理等方面内容，明确凡从事电力建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对电力建设工程质量监督管理的，必须遵守本规定。

✺国家能源局：发布310项能源行业标准

6月12日，国家能源局网站公布《国家能源局公告2023年 第4号》，发布《新能源基地送电配置新型储能规划技术导则》等310项能源行业标准及《Code for Seismic Design of Hydropower Projects》等19项能源行业标准外文版。

本批发布的能源行业标准主要包括《新能源基地送电配置新型储能规划技术导则》《核电厂防火屏障管理》《智能电能表现场运行可靠性试验规程》《电自动控制器 湿度传感器》《电气绝缘系统电、湿热综合应力耐久性多因子评定方法》《水电工程生态调度效果评估技术规程》等。

✺国家能源局印发《风电场改造升级和退役管理办法》

6月13日，国家能源局网站公布《关于印发<风电场改造升级和退役管理办法>的通知》。

《办法》共六章二十二条，所称风电场改造升级，是指对场内风电机组、配套升压变电站、场内集电线路等设施进行更换或技术改造，一般分为增容改造和等容改造两种；所称风电场退役，是指一次性解列风电机组后拆除风电场全部设施，并按要求注销发电许可证，修复生态环境。办法鼓励并网运行超过15年或单台机组容量小于1.5兆瓦的风电场开展改造升级，并网运行达到设计使用年限的风电场应当退役，经安全运行评估，符合安全运行条件可以继续运营。

✺国家能源局开展分布式光伏接入电网承载力及提升措施评估试点工作

6月13日，国家能源局网站公布《关于印发开展分布式光伏接入电网承载力及提升措施评估试点工作的通知》。

《通知》明确，综合考虑近年来分布式光伏装机增速、装机规模、光伏消纳利用情况等因素，选择山东、黑龙江、河南、浙江、广东、福建6个试点省份，每个省选取5－10个试点县（市）开展试点工作。《试点实施方案》提出，要以电网企业为主体按年度组织开展接网承载力及提升措施研究分析以电网企业为主体按年度组织开展接网承载力及提升措施研究分析，由省级能源主管部门组织电网企业公布评估结果并做好接网工作，并由国家能源局组织第三方咨询机构开展抽查评估、组织完善评估办法等。

二、房地产行业

✺最高法发布房地产及建工领域诉源治理典型案例

近日，最高法第六巡回法庭发布巡回区房地产及建设工程领域诉源治理典型案例。

本批典型案例共十件，涉及重点工程跟踪保障、“办证难”问题治理、项目盘活、公证参与司法辅助、诉前鉴定、司法建议、合规管理建议等工作。在案例五中，宁夏兴庆区法院与银川市某公证处签署《公证参与法院司法辅助事务试点工作的合作协议》，明确对于当事人提起的诉讼争议，人民法院立案庭设公证导诉员，引导类型化纠纷先行进入公证调解环节；公证处运用公证方式对易引起纠纷的证据进行固定，了解当事人真实需求，释法明理促使争议当事人自愿选择和解方式解决纠纷；当日对达成的调解协议办理公证，调解失败则立即转入诉讼程序。

✺深圳出台四项公租房领域管理办法

7月3日，深圳住建局网站公布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。

其中，《公共租赁住房管理办法》共六章五十一条，适用于公共租赁住房的供应分配、使用、监督管理等活动，规定了公租房轮候与配租、租后管理、监督管理、法律责任等方面问题。《办法》明确，公共租赁住房采取日常轮候和定向配租方式分配，申请人在租赁合同期限届满后需要续租的，应当在租赁合同期限届满前三个月以内向产权单位或者运营管理单位提出续租申请；不符合条件的申请人、共同申请人以隐瞒、虚报、提供虚假材料等方式弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段申请租赁公共租赁住房的，由主管部门驳回申请，处三万元罚款，并自驳回申请之日起十年以内不予受理其住房保障申请。

✺深圳拟出台《深圳经济特区国有土地供应管理条例》

6月13日，深圳司法局网站公布《关于征求<深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）>意见的通告》，意见反馈截止时间为7月14日。

《条例》共六章八十七条，从国有土地供应、国有土地利用管理、监督管理、法律责任等方面进行了系统全面规定，将划拨、出让、作价出资、租赁等供应方式统一进行规范，完善了开工竣工管理、土地用途变更、规划条件变更、产权限制条件变更等方面的规定，明确了土地置换、用地范围调整、分宗合宗的基本规则，并细化国有土地续期规则，完善国有土地收回和处分规则等。《条例》特别提出，市政府规定的重点产业项目、总部项目等类型的用地可以分期缴纳地价，不计利息，降低企业用地成本。

✺住建部部长：探索建立房屋养老金制度

6月26日，住建部部长会见了中国银行党委书记、董事长一行，就深化政银合作、推动住房城乡建设事业高质量发展进行交流。

住建部部长倪虹强调，要加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益，推动房地产业改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点。他特别提出，要探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

三、建筑行业

✺江苏：在国资投资房屋建筑和市政基建项目招标中推进“评定分离”

6月13日，江苏省政府网站公布《关于印发<关于在全省国有资金投资房屋建筑和市政基础设施工程项目招标中推进“评定分离”工作的实施意见（试行）>的通知》，自2023年7月1日起施行。

《实施意见》明确，“评定分离”是指评标委员会根据招标文件规定的评标标准和方法对投标文件的价格、技术、质量、品牌，投标人履约能力等因素进行评审后，向招标人推荐一定数量不排序的合格的中标候选人，再由招标人组建定标委员会，根据评标报告和评标委员会推荐的中标候选人，结合项目规模、技术难度等因素，按照规定的决策程序，择优确定中标人；江苏省围内依法必须招标的国有资金占控股或者主导地位的房屋建筑和市政基础设施工程项目，可以采用“评定分离”方式的，主要包括以下情形：工程建设项目的设计方案招标、单项合同估算价300万元以上的监理招标、工程总承包招标、大型及以上且技术复杂项目的施工招标、政府集中建设项目的设计招标和政府集中建设大型及以上或技术复杂项目的施工招标（不含社会代建项目）。采用合理低价法或者经评审的最低价法的工程项目招标不适用“评定分离”方式。

✺自然资源部：发布《工业项目建设用地控制指标》

6月25日，自然资源部网站公布《关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》。

《指标》由规范性指标和推荐性指标组成，是核定工业项目用地规模、评价工业用地利用效率的重要标准，新建、改建、扩建工业项目均要严格执行，适用于《国民经济行业分类》（GB/T 4754）的制造业，以及与《国民经济行业分类》（GB/T 4754）的制造业对应的战略性新兴产业、先进制造业；对不符合《控制指标》要求的工业项目，要按规定核减项目用地面积或不予供地。

✺住建部：拟发布危险性较大的分部分项工程专项施工方案专家论证办法

6月29日，住建部网站公布《关于<危险性较大的分部分项工程专项施工方案专家论证管理办法（征求意见稿）>公开征求意见的通知》，意见反馈截止时间为7月10日。

《办法》共二十四条，适用于房屋市政工程中超过一定规模的危大工程专项施工方案专家论证的管理，明确专家库所设专业应包括基坑、模板及支撑体系、起重吊装及安装拆卸、脚手架、拆除、暗挖、建筑幕墙安装、人工挖孔桩和钢结构安装等，各地可结合本地工程实际情况增设水下作业、大型结构整体顶升（平移、转体）等专业。

✺住建部：开展2022年工程勘察设计与建设工程监理统计调查

6月30日，住建部网站公布《关于开展2022年工程勘察设计、建设工程监理统计调查的通知》。

《通知》明确，全国工程勘察设计、建设工程监理统计调查范围为2022年1月1日至2022年12月31日期间持有住房和城乡建设主管部门颁发的工程勘察资质、工程设计资质、工程监理资质证书的企业。各级住房和城乡建设主管部门组织有关企业于2023年7月31日前通过全国建筑市场监管公共服务平台登录全国工程勘察设计、建设工程监理统计调查信息管理系统填报各项统计调查数据，上传经本企业法定代表人签字和加盖企业公章的企业填报信息承诺书扫描件。

基础设施与房地产建筑领域

2023年6月颁布/修正的法律法规及政策规定（部分）

☬ 2023年6月16日，生态环境部印发《关于公开征求<关于推进实施水泥行业超低排放的意见（征求意见稿）>和<关于推进实施焦化行业超低排放的意见（征求意见稿）>意见的通知》，意见反馈截止时间为6月28日；

☬2023年6月21日，自然资源部网站公布《关于公开征求<城乡规划编制单位资质管理办法（征求意见稿）>意见的公告》，意见反馈截止时间为7月21日；

☬ 2023年6月26日，工信部网站公布《征求对<石化化工行业鼓励推广应用的技术和产品目录（第二批）>（征求意见稿）的意见》，意见反馈截止时间为7月10日；

☬ 2023年6月29日，住建部网站公布《关于<危险性较大的分部分项工程专项施工方案专家论证管理办法（征求意见稿）>公开征求意见的通知》，意见反馈截止时间为7月10日；

☬ 2023年7月3日，司法部网站公布《关于<法规规章备案条例（修订草案征求意见稿）>公开征求意见的通知》，意见反馈截止时间为8月1日；

2023年7月4日，国家矿山安全监察局网站公布《关于公开征求<非煤矿山安全监管执法手册（2023版，征求意见稿）>意见的函》，意见反馈截止时间为7月14日。

【新法快评】关于商品房消费者的权利保护--兼评最高人民法院法释〔2023〕1号批复

前言

2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（下称《1号批复》）正式发布，该批复对消费者购房人权利顺位及认定标准进行了强调和明确，同时突破性的赋予了商品房消费者在特殊情况下主张购房价款返还请求权的超级优先地位。在房企频繁暴雷的社会背景之下，该批复具有较为明显的法治使命，一经发布便引起社会各界的极大关注与反响，本文作者通过梳理有关商品房消费者权利保护的规范史略，尝试对《1号批复》进行分析解读，以求教方家。

一、有关商品房消费者权利保护的规范史略

1、商品房消费者权利优先性的首次出现

2002年6月20日，最高人民法院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（下称《16号批复》）第二条对商品房消费者的权利保护顺位作出了明确规定，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，此为商品房消费者权利优先性的首次出现。

2、商品房消费者权利在执行领域的规范化

为明确实务操作规范，最高人民法院在2015年5月发布、2020年12月修订的《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

2019年11月8日，最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《民商事审判纪要》）第125条进一步细化了商品房消费者权利的判断条件，将“买受人名下无其他用于居住的房屋”，解释为“在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”；将“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，解释为“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神”。

2022年，江苏省高级人民法院制定《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引(二)》（下称《江苏执行指引》）第9条，将执行异议及执行异议之诉中商品房消费者的认定条件，在《民商事审判纪要》上述范围基础上，增加以下限定条件：1）商品房买受人为“自然人”；2）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；3）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业。同时如买受人名下无其他用于居住的房屋，且其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时，在买受人长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围内均无用于居住的房屋的，则无购房款比例方面的限制条件。

通过梳理以上规定可知，商品房消费者权利保护的法理基础和核心目的在于保护房屋买受人的生存权，其判断标准限制在：居住目的（以唯一住房或房屋面积是否为满足居住需求进行判断）；购房合同签订于查封之前；价款支付比例（50%或接近50%，且按法院要求支付剩余购房款）。

二、有关《1号批复》的争议意见

在商品房消费者权利保护法理基础和核心目的的指引之下，本文对《1号批复》尚待明确的问题分析如下：

1、《1号批复》第一条属于引致规定，建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权的权利顺位关系，在《民法典》及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中均有相关规定，并无太大争议，仅在工程款及其他债权的范围认定上需予以关注，就此本文不再予以展开。

2、《1号批复》第二条涉及到商品房消费者标准的认定问题，相较《执行异议和复议规定》《民商事审判纪要》及《江苏执行指引》，首先，《1号批复》仅强调了居住目的，但未对是否为买受人名下唯一住房或面积上仍为满足居住需求进行限制，存在何为“居住目的”的解释空间。其次，《1号批复》明确适用的范围为房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件，但此处的 “已售”并未进行明确界定，应采用签订预售合同、网签、备案、预告登记中的何种认定标准易发生争议。再次，《1号批复》未再限定50%的付款比例，代之以“部分价款”，并将剩余价款的支付时间限定在在一审法庭辩论终结前。最后，《1号批复》未对实践中仍存争议的如买受人以房抵款，以及以房抵款中实际交易相对方为抵款人而非房地产开发企业的房屋买受人，是否属于商品房消费者进行明确。

3、《1号批复》第三条是目前争议最大的一条，该条除因将商品房消费者的债权优先于物权的突破而备受讨论之外，价款返还请求权中的“返还价款”范围是否应当包括“银行贷款”则为另一关注要点：“返还价款”如果包括“银行贷款”，是否会间接出现银行贷款抵押权优先于建设工程价款优先权的效果；如“返还价款”不包括“银行贷款”，是否会与商品房消费者认定标准中的已付款相矛盾。买受人主张价款返还请求权的基础是解除房屋预售合同，该合同的解除是否会影响银行已取得的预告登记抵押权涉及到物权行为的有因与无因，同时也关系到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的协调适用问题。

☬锦天城律师事务所（香港）近日完成本地化

2023年6月8日，锦天城律师事务所的香港分所（“锦天城香港”）获香港律师会批准本地化。锦天城香港本地化后，将以“锦天城（香港）律师事务所有限法律责任合伙 AllBright Law (Hong Kong) Offices LLP”的名字拥有香港本地律师事务所执业资格，并会继续与香港史蒂文生黄律师事务所联营，为客户提供香港本地法律服务。

☬锦天城助力东威科技发行全球存托凭证（GDR）并在瑞士证券交易所上市

2023年6月13日，锦天城律师作为承销商中国法律顾问，协助昆山东威科技股份有限公司（简称“东威科技”）发行全球存托凭证（简称“GDR”）并在瑞士证券交易所成功上市。东威科技本次发行的GDR数量为588万份，对应新增基础证券为1177.6万股公司A股股票，项目募集资金规模约为1.05亿美元（约合7.5亿人民币）。

☬锦天城协助大道资本以开曼有限合伙形式设立私募证券基金

锦天城律师协助大道资本(香港)有限公司Truth Capital (Hong Kong) Limited设立开曼共同基金Truth Global Balance Strategy Fund LP大道全球平衡策略基金。大道全球平衡策略基金是一支在开曼群岛设立并在开曼金融管理局登记的共同基金，主要投资在中国大陆、香港、新加坡、美国等资本市场上市的证券。传统开曼开放式基金多采用公司制形式，而大道全球平衡策略基金则创新地采用了开曼豁免有限合伙的法律形式。相比公司制基金，有限合伙的制度更具灵活性，并通过创设合伙份额单位，兼具公司制基金的优势。

☬锦天城助力智翔金泰在上海证券交易所科创板成功上市

2023年6月20日，重庆智翔金泰生物制药股份有限公司（以下简称“智翔金泰”或“公司”，证券代码：688443）首次公开发行股票并在上海证券交易所科创板挂牌上市。智翔金泰是今年第一家挂牌交易的采用科创板第五套标准申报上市的公司，本次发行上市时公司市值为138.90亿元，募集资金总额为34.73亿元。

☬锦天城“数据出境法律服务”专题分享会圆满举行

2023年06月20日下午，锦天城互联网与信息技术行业委员会在上海中心12楼大会议室举办“数据出境法律服务”专题分享会。本次会议组织了所内资深律师结合立法、实践案例分享数据出境合规、路径及实务经验，以进一步提升锦天城数据出境合规业务能力。本次会议吸引了线上及线下参会者共计百余人。

☬锦天城助力国科军工在上交所科创板成功上市

2023年6月21日，江西国科军工集团股份有限公司（以下简称“国科军工”）股票成功在上海证券交易所科创板挂牌上市，发行股份3,667万股，募集资金总额160,137.89万元，股票代码688543。锦天城作为保荐人（主承销商）国泰君安证券股份有限公司的专项法律顾问，为国科军工首次公开发行股票并在科创板上市项目提供全程法律服务。

☬锦天城荣膺十一项《商法》2023卓越律所大奖

近日知名法律媒体《商法》（China Business Law Journal）正式公布了2023年“《商法》卓越律所大奖”（China Business Law Awards）榜单。锦天城凭借过去一年中的卓越表现，在资产管理、境内资本市场、企业合规、涉外争议解决、境内并购、破产及重组、结构性融资/资产证券化、汽车及工业制造、航空、家族财富管理、海商海事共十一项法律专业、行业领域中荣获单项奖。本次上榜也是锦天城连续第十年荣登《商法》卓越律所大奖榜单。

锦天城律师务所(简称锦天城)是一家提供全方位法律服务，在业内享有盛誉和领先地位的中国律师事务所。锦天城总部设在上海，并已在中国大陆二十一个城市(北京、深圳、杭州、苏州、南京、成都、重庆、太原、青岛、厦门、天津、济南、合肥、郑州、福州、南昌、西安、广州、武汉、长春、乌鲁木齐)及中国香港和英国伦敦开设分所，并与香港史蒂文生黄律师事务所联营，与国际律师事务所鸿鹄（Bird & Bird LLP）建立战略合作关系。锦天城致力于在瞬息万变的商业环境中为境内外客户制定法律解决方案并提供法律服务。

承袭海派文化的锦天城，不断汇集法律行业的中坚力量与优秀青年。从2018年的近2300名律师，到2019年的超2800余名律师，再到如今的3300余名律师，拥有充足人才储备的锦天城不断完成律师规模上的突破。

锦天城从未停止进行法律专业服务的升级与迭代，持续优化业务领域体系。锦天城共有十二大专业委员会：证券与资本市场、银行与金融、公司与并购、国际贸易、跨境投资、房地产与建设工程、知识产权、海事海商、企业破产重整与清算、诉讼与仲裁、刑事、税法、婚姻家事与私人财富管理、劳动与社会保障、互联网与信息技术、医疗健康与医药、能源自然资源与环境保护、消费与零售。在以上专业领域，锦天城均取得行业及专业领域的标杆业绩和权威荣誉。

我们的荣誉

锦天城多次被中国司法部、地方司法局、律师协会以及国际知名法律媒体和权威评级机构列为中国最顶尖的法律服务提供者之ー，位居全国十大品牌律师事务所前列。

钱伯斯（Chambers）：锦天城的税法与争议解决、公司商事等领域多次被重点推荐

        亚洲法律杂志 ALB：连续六年蝉联“最佳上海律师事务所”；2019年获中国法律大奖九项提名，2018年连续两年蝉联“中国最佳雇主”，并获得并购、知识产权等领域推荐

       商法 : 2020年度金联奖---精英律师事务所；连续四年蝉联年度卓越律所（上海）；2020年在航空、境内资本市场、消费品及零售、涉外争议解决、家族财富管理、金融科技及区块链、境外并购、房地产投资及REIT基金、结构性融资/资产证券化九个领域获奖

        Asialaw Profiles : 2020年在资本市场、公司并购、税务、银行与金融、投资基金、劳动与雇佣、保险、建筑工程和争议解决九大业务领域获推荐

The Lawyer：锦天城连续两年位居中国top30精英律所榜单前五。

Legal500：2020年在江苏南京、浙江杭州地区银行与金融、反垄断与竞争法、资本市场、公司并购、投资基金、房地产与建筑工程、WTO/国际贸易、争议解决、私募股权、知识产权：诉讼共12项执业领域均荣登“重点推荐律所”。

我们的服务理念

我们始终坚持以“法律为本、客户至上、专业高端、创新高效”的服务理念，始终贯彻最大程度地维护客户利益的执业宗旨，恪守律师职业道德，尽心竭力为客户提供优质法律服务。

锦天城以学者型的严谨态度、专家型的服务水平、团队型的服务方式，为客户提供个性化、专业化的法律解决方案，让律师成为客户“经营的参谋，贴心的顾问”。

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